不動産を購入するとき、皆さんは必ず現地を確認しているでしょうか。
物件概要書を確認し、写真を見て、収支を計算する。最近では地図やストリートビューを使えば、現地へ行かなくても周辺の様子まである程度把握できるようになりました。特に投資用不動産では、「数字が合っているなら、わざわざ遠方まで見に行かなくてもよい」と考えることもあるかもしれません。

しかし、不動産はきわめて高額な買い物です。購入後に想定外の問題が見つかったからといって、その費用を必ず売主や仲介業者へ請求できるわけではありません。

今回は、3億1,500万円で購入した土地から大量の転石が見つかり、買主が5,000万円を超える損害賠償を求めた裁判例（東京地裁平成26年7月30日判決）を紹介します。

事案の概要：土地から出土した大量の転石と5,000万円超の請求

買主X（医療法人）は、平成23年10月、不動産業者Yから土地を3億1,500万円で購入しました。老人ホーム建設のため工事に着手したところ、地中から大量の巨大な転石が発見されます。本件の経緯とトラブルの概要は以下の通りです。

買主側は転石の存在を知らなかったと主張しましたが、地中に岩が存在する可能性について説明を受けていた以上、転石の存在を予見することは可能であったと判断されました。結果として5,000万円を超える想定外の支出は、すべて買主側の負担となったのです。

不動産は「紙の数字」ではなく「現物」を買うものである

投資用不動産を探していると、どうしても価格、利回り、賃料、築年数、駅距離といった数字に目が向きがちです。しかし、実際に購入するのは物件概要書上の数字ではなく、その土地、その建物そのものです。

現地へ足を進めることで、資料や写真だけでは捉えきれない実体が見えてきます。

現地視察の真の目的：「調べるべき課題」の抽出

当然ながら、一度現地を見ただけで地中の転石のような隠れた不具合をすべて発見できるわけではありません。

それでも現地を見る意味があります。現地確認の本質は、すべての欠陥を自力で見つけ出すことではなく、「専門家への確認や追加調査が必要なポイントを見つけ出すこと」にあります。

「仲介業者が介在しているから安心」という誤解

特に注意したいのは、売主自身が個人や一般法人であり、不動産会社が「仲介」として入っている取引です。仲介業者は取引を媒介する立場であり、売買対象となる物件の品質や将来発生する修繕コストまでを保証してくれるわけではありません。

売主が宅建業者である場合は法令に基づく一定の契約不適合責任が課されますが、一般個人などが売主となる仲介取引では、契約不適合責任の範囲や期間が免責含めて制限されるケースが一般的です。「大手の仲介が入っているから大丈夫」「重要事項説明を受けるから安心」と他者任せにするのではなく、「誰が売主で、どのような責任範囲の契約か」を把握した上で、買主自身として事前チェックを徹底せねばなりません。