日本は2004年をピークに人口減少が続いています。
これだけを見ると、「もう不動産賃貸業は厳しいのでは」と感じる方も多いと思います。

では実際に、不動産賃貸業はもうノーチャンスなのでしょうか。統計をベースに、現実的なところを整理していきます。

人口減少下における「3つのリアルな統計」

これからの時代を生き残る物件・淘汰される物件

人口は減っていきますが、急に日本から人がいなくなるわけではありません。また、現実としては都市部への人口流入（集中）が続いています。高齢者も含めて、病院や役所、商業施設がまとまった利便性の高いエリアに人が集まる流れは今後も続くため、都心に限らず地方都市においても、生活利便性がある限り賃貸需要は普通に残ります。

ただし、人口増加期においては受け入れられていた以下のような物件は、これからの賃貸募集において非常に苦戦が予想されます。実際に皆様が懸念しているように、どうしてもプレイヤー数が減る分「買い手市場」の傾向は今後も強まるからです。ただ、だからといって産業そのものが潰れるかというと、それは論理の飛躍です。

逆に、「広い＋安い」など、どこかで勝負できる明確な優位性（強み）があれば普通に戦えます。例えば「40㎡で家賃3.5万円」のような物件は、駅徒歩30分以上の郊外であっても十分に選ばれます。駐車場が無料ならなお魅力的でしょう。

入居付けの競争相手はあくまで「近鄰のライバル物件」です。仮に「東京都新宿区ではオートロック・都市ガスが当たり前」だとしても、「さいたま市・千葉市・相模原市でも当然にそうでないと賃貸は決まらない」という理屈は成り立ちません。周辺の類似物件と比べて何か一つでも勝てる要素があり、ニーズをつかむことができれば、人口移動がゼロにならない限り経営は成立します。

また仮に日本の人口が現在の8割になったとしても、自分の物件だけにその2割の減少分が割り当てられるわけではありません（20世帯で満室運営なら、16世帯での運用平均になるイメージ）。それでも運営が難しいというなら、それは「市場そのものがダメ」なのではなく、「その値段で物件を買ってしまったこと」や「融資条件のミスマッチ」といった、戦い方（買い方）の失敗なのです。

「高齢者の長期入居」が今後の安定経営の鍵になる

もう一点重要なのが、借主の高齢化です。

これは実務上の経験則から得られた結論ですが、高齢者は「なるべく引っ越したくない」という傾向が非常に強いため、一度入居すれば長期入居が期待できます。彼らにとって次の入居審査はストレスですし、そもそも高齢者の受け入れをしていない家主（競合）がたくさんいるのも事実です。短期解約を繰り返す若年層よりも、結果として経営が極めて安定するケースも多いのです。