不動産所得の「事業的規模」とは？～節税を左右する「5棟10室基準」を解説します！～
目次
不動産投資において、青色申告の税制上の特典を最大限に活用できるかどうかは、経営が「事業的規模」に該当するかどうかが大きなポイントになります。
本記事では、不動産投資を検討中の方や、今後2棟目・3棟目と投資規模を拡大していきたい方に向けて、事業的規模の要件である「5棟10室基準」やそのメリットについてわかりやすく解説します。
1. 事業的規模を判定する「5棟10室基準」とは？
不動産所得が事業的規模かどうかの判定は、本来「事業といえるか」という実質面で行われます。しかし、「家賃年200万円のアパート10部屋」と「家賃年600万円のタワーマンション2部屋」では、どちらが事業的規模か個人の価値観によって判断が分かれてしまい、安心して確定申告ができません。
そこで、実務上で一般的な判断基準として用いられるのが形式的な「5棟10室基準」です。
- 戸建ての貸付け：おおむね5棟以上
- アパート・マンションの貸付け：おおむね10部屋以上
なお、駐車場の貸付けについては「駐車スペース5台」で「アパート1部屋分」として換算することができます。
※具体例：
アパート8部屋 ＋ 駐車場10台を貸し付けている場合、駐車場分が2部屋換算となるため合計10部屋となり、事業的規模を満たします。
2. 事業的規模に該当するメリット（青色申告の特典）
事業的規模に該当するか否かで、青色申告の2つの大きな特典の扱いが大きく変わります。
① 青色申告特別控除（最高65万円）
賃料収入から必要経費を差し引いた不動産所得から、さらに最高65万円を差し引くことができる制度です（※控除前の不動産所得が赤字の場合は利用できません）。
65万円の控除を受けるには、以下の6つの要件をすべて満たす必要があります。
- 不動産所得（「事業的規模」に限る）又は事業所得であること
- 複式簿記で帳簿を作成していること
- 青色申告決算書を作成し添付して申告していること
- 法定期限内に確定申告を行っていること
- 現金主義による所得計算の特例を選択していないこと
- e-Taxで電子申告をしていること
⚠️ もし事業的規模に該当しない場合は上記の要件を満たせないため、他の要件をすべて満たしていても、特別控除額は「10万円」になってしまいます。
② 青色事業専従者給与
事業に従事している家族（配偶者など）への給与を必要経費にできる制度です（※事前の届出が必要で、学生や他で働く家族は対象外です）。
事業的規模でない場合は、そもそもこの制度を利用することができません。
3. シミュレーション：家賃収入が同じでも税金が「46万円」変わる？
事業的規模に該当するかどうかで、実際にどのくらい税金が変わるのかを具体例で比較してみましょう。
| 項目 | Aさん（事業的規模・10部屋） | Bさん（非・事業的規模・8部屋） |
|---|---|---|
| 年間賃料 | 600万円 | 600万円 |
| 専従者給与（妻） | 100万円（経費算入可） | 経費にできない |
| 青色申告特別控除 | 最高65万円 | 10万円 |
| 概算税額（所得・住民税） | 88万円 | 134万円 |
結果：Aさんの方が、税金が「46万円」安くなります！
※上記の税額は一定の条件に基づく概算であり、実際の税額は各種状況等によって異なります。
まとめ：事業的規模を目指した投資プランを
本記事では、不動産所得が事業的規模となるための要件である「5棟10室基準」や、事業的規模に該当する場合とそうでない場合の税金の違いについて、具体例を用いて解説しました。
シミュレーションでもお伝えした通り、まったく同じ賃料収入であっても、事業的規模（5棟10室基準）に該当するか否かで納める税金の額は大きく異なります。
青色申告の大きな節税メリットを活用するために、現在不動産をお持ちの方やこれから投資を始める方は、収益不動産を2棟目、3棟目と買い進め、「事業的規模を満たすこと」を今後の投資プランニングの一つとして検討してみてはいかがでしょうか。
【ご注意・免責事項】
- 本記事は作成時点の情報です。税制は変更される場合があるため、実際のお手続きの際は、必ず国税庁ホームページ等で最新情報をご確認ください。
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