不動産投資で物件を探していると、どうしても気になるのが「利回り」です。
「利回り10％以上は欲しい」「6％では低すぎる」「できれば15％、20％の物件を狙いたい」……。特に個人投資家にとって、「高利回り」は非常に魅力的な響きを持っています。同じ価格、同じリスクであれば、利回りは高い方が良いに決まっています。

しかし、不動産投資の本来の目的は「高い利回りの数字を追い求めること」ではありません。真のゴールは、着実に資産を増やし、目標とする健全なキャッシュフローを作ることです。だとすれば、目先の利回り数値だけを追い求めることが、本当に目標への近道なのでしょうか。

今回は、対極にある以下の2つの物件を比較しながら、不動産投資における「ロット（規模）」と「レバレッジ」の本質を考えてみます。

【物件A】 300万円・利回り20％の現実：「100か0か」の脆弱性

まず物件Aです。300万円×20％ですので、満室時の年間賃料収入は60万円となります。現金購入であればローン返済はありません。管理費や固定資産税などの経費は発生するものの、単純計算では5年分の賃料で購入価格を回収できる計算になり、非常に魅力的に映ります。

「だったら、この高利回り区分を何戸も買い集めればいい」と考えがちですが、ここには区分特有の構造的な弱点が存在します。

表面利回り20％という数字は、毎年20％の現金が確実に手元に残り続けることを保証するものではない点に注意が必要です。

【物件B】 2億円・利回り6％の強み：規模とレバレッジが生む絶対額

一方、物件Bの2億円・表面利回り6％の一棟物件を見てみましょう。年間賃料収入は「2億円×6％＝1,200万円」となります。

こちらは融資を利用します。仮に年間ローン返済と運営経費を合わせた額が賃料収入の75％（年間900万円）だとすると、差し引きの手残りキャッシュフローは年間300万円となる計算です。利回り6％という一見控えめな数字であっても、ロット（規模）が大きければ、手元に残る絶対的な金額そのものが大きくなります。

一棟経営における「分散効果」とトラブルの吸収力

一棟物件のもう一つの強みは、収入源が複数の部屋に分散されていることです。たとえば20戸の一棟マンションであれば、1戸が退去しても残り19戸から賃料が入ります。1戸退去した際の稼働率は「100％から95％」に下がるだけであり、区分所有のような「100％から0％」への急変は起きません。

高利回りを探し続ける「再現性」と「減価償却」の視点

300万円・利回り20％の区分から得られる年間賃料は60万円です。同じ規模の年間1,200万円の賃料を目指すなら、こうした高利回り区分を「20戸」買い集める必要があります。

しかし実務上の課題は、**「300万円で利回り20％かつ、安定運用に耐えうる物件を20戸も再現性をもって探し出せるか」**という点です。超高利回り物件には、築年数、立地、空室リスク、修繕状態など、何らかの理由が存在することが一般的です。それらを個別に見極め、何度も契約・管理の手続きを重ねる労力と比べると、最初からまとまったロットの一棟物件を取得する方が目標達成までの再現性が高くなる場合があります。

さらに、ロットの違いは建物部分の評価に基づく「減価償却費」の規模にも現れます。規模が大きいほど税務上で活用できる減価償却の絶対額も大きくなり、キャッシュフロー以外の面でも事業に良い影響を与えます。