「持ち家と賃貸、どちらが得か？」

このテーマは非常に多くの場面で議論されますが、結論は立場によって変わります。

本記事では、不動産投資を前提とした場合において、どちらを選択すべきかを現実ベースで整理していこうと思います。

「地方なら持ち家のローン返済の方が家賃より金額が低くなる」「いくら金利が上がってきたとはいえ、住宅ローンはまだ借りた方が得」という意見ももちろんあるでしょう。

住宅ローンの本質は「消費型の借入」

住宅購入を資産形成と捉える考え方もありますが、その裏側にある冷徹な特徴を直視しなければなりません。

つまり、住宅ローンは収益を伴わない状態で長期的な負債を抱える構造になっています。また、ローンの返済原資は自身の労働対価を投入することが大前提です。何らかの理由で収入が止まったりして一度躓くと、返済が一気に苦しくなります。特に昨今の住宅高における、無理のある借入額でも通ってしまいやすい環境においてはなおさらです。

賃貸であれば家のグレードや立地を妥協することで家賃を下げて生活の立て直しが図れますが、住宅ローンの返済は待ってくれない上に金額が減ることもありません。

そして投資家として一番大事なのは、数千万円単位の借り入れがすでにある人は、
借入ゼロの人と比べて「金融機関からの資金調達が相対的に難しくなる」という事実です。

「資産になる」という言葉の落とし穴

「住宅を買えば資産になる」という意見は一定数存在します。しかし、ここで重要なのは資産の定義です。

投資の観点では、資産とは「キャッシュフローを生むもの」を指します。自己居住用の住宅は、売却時に運よく利益が出る可能性はあるものの、保有期間中は基本的に1円の収益も生みません。その結果、投資家には以下の致命的な影響が生じます。

住宅を資産と捉える考え方は、詰まるところ「売れてナンボ」の博打です。住宅の中古市場は昔よりは整備されてきたとはいえ、買った金額以上で売れる実需物件なんてものはそうそう無いのが現実です。例え含み益があったとしても、それは物件を売却して初めて形になるものであることを忘れてはなりません。

実務視点：住宅購入のタイミングは「後半戦」でいい

では、持ち家は一生不要かというと、決してそうではありません。重要なのは「購入のタイミング」です。

📌 一つの確かな目安は、「家賃収入（投資の利益）だけで住宅ローンを支払える状態」になってからです。

この状態まで収益基盤を拡大できていれば、住宅ローンはあなたの生活を圧迫する牙ではなく、投資収益の中でイージーに吸収可能なコストになります。少し格好つけた言い方ですが、「夢を謳歌するのは、積み上げが終わってから」で十分なのです。