SNSやネット広告、投資セミナーでは、まるで義務教育のゴールであるかのように「FIRE」という言葉が飛び交っています。
毎朝の満員電車から解放される生活。目覚まし時計をかけずに起きる朝。上司や会社の都合に振り回されない自由な人生。投資に興味を持つ人が、そんな未来に憧れる気持ちはよく分かります。

しかし、ここで一度立ち止まって考えてみてください。あなたは、自分が本当にFIREするために、「いくらの物件を買い、どれだけの規模まで資産を積み上げなければならないのか」その冷徹な数字を真剣に計算したことがあるでしょうか。

もし会社を完全に辞め、不動産収入だけで生活する「完全FIRE」を目指すのであれば、多くの人が想像しているよりはるかに大きな規模の資産形成が必要になります。まずは、その現実から目を背けないことが重要です。

完全FIREに必要な物件規模のリアル

不動産投資では、家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。ローン返済、管理費、修繕費、固定資産税など、さまざまな経費が発生します。

物件や状況にもよりますが、仮に納税額がトントンになると仮定した場合、最終的に手元に残るキャッシュフローは物件価格の1～2％程度に落ち着くケースが少なくありません。ここでは仮に「物件価格に対して年間1％の手残りが残る」として計算してみます。

無論、所得税率が高い方が減価償却による損益通算を活用することで、より手元に現金を残すことは可能ですし、物件によっては1％と言わず3％近い金額を残すこと自体は可能です。ただ、現実を直視する以上は重めの条件にしていた方が安全です。

つまり完全FIREを実現しようとすると、かなり生活費を切り詰めた想定でも5億円規模、余裕を持った生活を目指すなら10億円規模の物件保有が必要になります。「そんな規模の借り入れ、個人では無理じゃないか」と思うかもしれません。

本当に年間500万円の手残りで足りるのか

さらに厄介なのは、この500万円という数字自体が机上の計算に過ぎないことです。会社員の給与所得と不動産所得は、同じ500万円でもリスクの意味が違います。

会社員であれば、毎月ほぼ決まった日に給料が振り込まれます。しかし不動産は違います。給湯器交換、屋上防水、外壁修繕、漏水対応、設備更新など、大きな支出が突発的に発生します。今年は500万円残りそうだと思っていたら、翌月に200万円の修繕費が飛んでいくことも珍しくありません。さらに空室、賃料下落、滞納、退去などによって、収入も常に細かく変動します。

戸数が少ないほど収入は不安定になるという「確率論」

もうひとつ見落とされがちなのが「保有戸数」です。区分マンションを1戸だけ持っている状態は、一見すると借入総額も小さくリスクが低そうに見えます。しかし実務における収入の安定度で見ると、完全に逆です。

もちろん戸数が増えれば絶対額としての修繕や管理の手間は増えますが、生活費を不動産収入に依存するのであれば、「いくら稼ぐか」だけではなく、「どれだけ分散して安定的に稼げるか」が同じくらい重要です。キャッシュフローの額面だけを見てFIREを語るのは、実務を知らない素人の発想と言えます。

FIREを阻む最大の敵は「融資」ではなく「判断ミス」

ここで勘違いしてほしくないのは、FIREを目指す上で最大の敵は融資限度額ではないということです。本当の敵は、その途中で「変な物件」を掴んで資産拡大の足にギブスをはめられることです。

重要なのは買うことそのものではありません。その物件が、「5年後にどうなっているのか」「次の2棟目の融資につながるのか」「売却出口はあるのか」「総資産拡大に寄与するのか」そこまで見据えて冷静に判断することです。FIREできるかどうかを分けるのは、気合いや根性ではなく、結局は「どの物件を選ぶか」の目利きにかかっています。