「入居者から“部屋が汚いってクレームが来たら、やっぱり大家の負け（違反）になりますよね？」

「築古物件だと、修繕費用が心配です。どこまで備えればいいのか」

不動産投資を始めたばかりのオーナー様から、このような不安の声を非常によくいただきます。

原告（入居者）は、子供を通学させるために、都内にある「築30年・月額家賃62,000円」のアパートの1室を借りました。しかし鍵を受け取って部屋に入った入居者は、大家（被告・宅建業者）に対して次のような猛抗議を行ったのです。

• 「室内が汚れている！清掃が不十分だ」
• 「室内にゴキブリが歩き回っている」
• 「IHコンロなどの台所設備が故障していて、汚損も激しい」

大家側は、前住人の退去後に原状回復と清掃を終えていましたが、トラブルを穏便に済ませるため直ちに追加清掃を行い、冷蔵庫や照明の撤去にも対応しました。
さらに「台所設備を新品に交換して」という要求に対しても、特注品のため手配に時間がかかりつつも、契約から約2ヶ月後に交換工事を完了させました。

実務上、ここまでのケースに至るのは非常に稀です。裁判というのはあくまで問題解決の最終手段であり、通常はもっと手前に折り合い点をつくります。ただ本件は、恐らく入居者側の怒りが収まらなかったのではないか、と推察されます。

では、この訴えに対し裁判所はどのような判断を下したのでしょうか。

この泥沼の争いに対して、裁判所が下した判決は「入居者側の請求をすべて棄却」でした。

⚖️ 裁判所が示した判断基準

「賃貸人は、賃貸物の『築年数、品質、家賃等』に照らし、
賃借人の居住に支障がない程度に清補や必要な修繕を行った上で引き渡す義務がある」

法律上の「負けないライン」と、経営上の「勝てるライン」は違う

法律や判例が教えてくれるのは、あくまで「最悪、裁判で争った場合に過去に負けなかったライン（守りの基準）」に過ぎません。実際の賃貸経営（実務）において、「築年数が古いから汚くてもセーフ」と手を抜いてしまえば、そもそも内見時に選ばれず、成約率はガタ落ちします。

まとめ：メリハリのある賢い賃貸経営を

・大家の清補義務は、築年数や家賃に応じた「居住可能レベル」で足りる
・入居者のクレームや不満が、そのまま即「法律違反」になるわけではない
・ただし経営安定のためには、一般的に納得してもらえるクオリティまで作り込むのが鉄則

「どこまでリフォームや清補をやればいいのだろう？」と不安になったときは、過去の裁判例から「リスクの最大量」を学びましょう。最低ラインを知ることで、過剰な費用を抑えたメリハリのある賃貸経営ができるようになります。

リスクを抑えた安定経営の個別相談はこちら（無料）